KINNISASJA MÜÜK JA OST

 

Kinnisasja müügitehingu põhitõdedest on kirjutatud palju. Paraku jõuab ikka ja jälle meediasse lugusid, kus nende põhitõdede unustamine on toonud mõne tehingupoole jaoks kaasa väga kurvad tagajärjed. Et selliste lugude arvu tulevikus võimalikult väiksena hoida, pakume Teile allpool ülevaate olulisemast, mida silmas pidada, kui Teid on ees ootamas kinnisasja müügi- või ostutehing.

 

Notariaalne vorm on kohustuslik

 

Kindlasti tuleb meelde jätta, et kinnisomandit saab müüa, kinkida, jagada või mõne asjaõigusega koormata üksnes notariaalselt tõestatud vormis. Vorminõue võib ehk tavalisele inimesele seostuda sõnaga vormistus. See võib omakorda seostuda tõdemusega, et sisu on tähtsam kui vorm. Lepingule kohalduv vorminõue on aga hoopis teistsugune asi. Vorminõude rikkumise korral ei saa sisust rääkidagi, sest vorminõuet rikkuv leping on tühine. Tühisel lepingul ei ole aga algusest peale mis tahes õiguslikke tagajärgi. Tühise lepingu alusel ei saa nõuda omandi üleandmist.

 

Vorminõue ei puuduta seejuures ainult omandi üleminekut vaid kõiki müügitingimusi. Kui notariaalsesse müügilepingusse märgitakse üks hind, kuid omavahel lepitakse kokku teine, siis on omavahel sõlmitud kokkulepe selles osas tühine ning ostja peab maksma selle hinna, mis on sätestatud notariaalse lepinguga. Praktikas on siiski kinnisasja kokkulepitud omaduseks teatud tingimustel loetud ka lepingueelset informatsiooni (näiteks müügikuulutuses esitatud teavet). See on asjakohane ennekõike siis, kui tekib vaidlus müüdud kinnisasja kvaliteedi või lepingutingimustele vastavuse osas.

 

Kohustuslikul vorminõudel on mitu eesmärki, kuid kindlasti on üks olulisemaid see, et kinnisasjaga tehingu tegemine oleks läbimõeldud ning et notar saaks pooltele selgitada tehinguga seotud õigusi, kohustusi ja ohte. Seega, kui plaanis on võõrandada kinnisvara, võtke ühendust notariga, kes kannab hoolt, et leping oleks õiguspärane ja kehtiv.

 

 

Eelleping ja broneerimisleping

 

Samuti ei saa lihtkirjaliku kokkuleppega kedagi kohustada kinnisasja müügilepingut sõlmima tulevikus või teatud tingimuste saabudes. Lihtkirjalik „väljaostmisvõimalusega üürileping“ saab olla kehtiv näiteks auto müümisel, kuid mitte kinnisasja puhul. Selline eelleping oleks vorminõudest möödahiilimine.

 

Lepingu sõlmimiseks „kohustamist” ei saa siinkohal tõlgendada kitsalt. Riigikohtu praktikas on leitud, et tühine on mis tahes kokkulepe, mille eesmärgiks on kaudselt mõjutada pooli kinnisvaratehingut sõlmima. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda ka lepinguid, mis seovad kinnisasja omandamata või võõrandamata jätmise varaliselt kahjuliku tagajärjega. Leppetrahv, mille ostja peab tasuma, kui ta kinnisasja ostmisest keelduks, survestab ostjat kinnisasja ostma. Selline leppetrahvikokkulepe on seetõttu tühine.

 

Kinnisasjade osas sõlmitakse ka broneerimislepinguid, mis võivad olla ka lihtkirjalikud. Selline lihtkirjalik leping ei tohi kohustada poolt kinnisasja ostma või võõrandama. Broneerimistasu peab olema seotud vaid kinnisasja reserveerimisega ega tohi olla osa ostuhinnast. Tasu suurus peab olema ka mõistlik. Toome näite, kus lihtsama korteri broneerimistasu kaheks kuuks oleks 8000 eurot, mida lepingu sõlmimata jätmise korral tagasi ei maksta. Tavalise inimese jaoks on see väga suur summa, mistõttu tunneks ostja sundi kinnistu ära osta, et see raha tuulde ei lendaks. Seega tuleks möönda, et tegemist ei ole mitte broneerimislepingu vaid hoopis (tühise) eellepinguga.

 

Eellepingu sõlmimine on mõistagi võimalik, kuid jällegi saab see kehtiv olla vaid notariaalses vormis sõlmituna. Kui Teie planeeritud kinnisvaratehing ei ole päris tavapärane ost-müük, näiteks kui Teil on kinnisasja omandi või ostuhinna üleandmise osas soov spetsiifilise lahenduse järgi, on Teil mõistlik küsida konsultatsiooni advokaadilt.

 

Kinnisasja omadused ja varjatud puudused

 

Teiseks teemaks, mis ka meediapildis aina rohkem esile kerkib, on kohtuvaidlused kinnisasja puuduste üle. Kahtlemata tahab iga müüja saada kinnisasja eest parimat hinda, millest tuleneb soov teha üksnes positiivset reklaami ja vaikida asja puudustest. See võib aga kaasa tuua kuluka vaidluse.

 

Kinnisasi peab vastama müügilepingu tingimustele. Kui puuduvad erikokkulepped, peab kinnisasi olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Kvaliteeti võrreldakse sarnaste asjade vahel. Uue korteri ja vana talu keskmine kvaliteet on mõistetavalt erinevad. Samas tuleb arvestada, et iga inimese arvamus kvaliteedist on paratamatult subjektiivne. Näiteks võib vanahärra pidada iseenesestmõistetavaks, et seitsmekümnendatel ehitatud suvekodus peab kandma talvel kampsunit ja sokke, kodu otsiv noor pere aga mitte. Sõltumata keskmisest kvaliteedist peab kinnisasi olema ka eesmärgipäraselt kasutatav. Seega isegi kui puudus on kinnisasja vanust arvestades tavapärane, ei vasta kinnisasi lepingutingimustele, kui seda ei saa eesmärgipäraselt kasutada. Eluruumi eesmärgipärane kasutamine eeldab elementaarsete elamistingimuste olemasolu.

 

 

Kuigi iga lepingu rikkumist tuleb hinnata individuaalselt, leiab kohtupraktikast suuniseid, mida on hea silmas pidada. Näiteks on leitud, et:

• Korteri puudused ei ole piiratud reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning elukeskkonnaga tervikuna (näiteks naabritega).
• Korteri küttesüsteem peab olema toimiv ning tagama elamiskõlbliku temperatuuri, seejuures ei tohi sooja hoidmiseks kuluda ebamõistlikult palju energiat ning küttesüsteem peab olema kasutamiseks ohutu.
• Kui kinnisasi asub elamumaal, peaks olema sellele eluaseme rajamine võimalik ning mitte seotud ebamõistlike koormistega.
• Tavaliseks kasutusviisiks sobimatu on korteriomand, kus korteriomandit koormab märkimisväärne võlg või kus ei ole toimivat korteriühistut.
• Renoveeritud hoone puhul võib ostja eeldada, et hoonel pole puuduseid ning et ta ei pea tegema elutingimuste tagamiseks lisakulutusi.
• Vähemasti uutes majades on elementaarseteks elutingimusteks ka veevarustus, kanalisatsioon, piisav päevavalgus, ning püsiva ja olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumine.
• Hoone peab vastama projektidele ja dokumentatsioonile (kuigi kõrvalekalle ei ole tingimata puudus, kui hoone vastab sellest hoolimata ehitus- ja tuleohutusnõuetele).

 

Kui ostja on kinnisasja üle vaadanud, siis tuleks see müügilepingusse märkida. Kehtib eeldus, et ostja nõustus ülevaatamisel nähtavate puudustega, ilma et neid puudusi peaks müügilepingus eraldi märkima. See kehtib aga vaid ilmsete ning mitte varjatud puuduste osas. Ilmsed puudused on sellised, mis on tuvastatavad ligipääsetavate ja nähtavate osade välisel ülevaatusel. Ostja ei ole kohustatud kaasama eksperte ega kinnisasja eriti hoolikalt läbi uurima. Kui puudus ei ole ilmne, siis on ta varjatud ning müüja vastutab sellise puuduse eest.

 

Müügilepingus vastutuse piiramine ei pruugi müüjat päästa, näiteks müües kinnisasja lepingutingimustega „müüakse seisukorras nagu see on“ või „ostja on kõigist omadustest teadlik“. Vastutuse piiramise või välistamise kokkulepe on tühine, kui seda tehakse tahtliku rikkumise puhuks või muul viisil ebamõistlikult. Selline kokkulepe saab hõlmata ikkagi vaid ilmseid ja mitte varjatud puudusi. Parem on olla sellisel juhul konkreetne: „katus laseb vihma läbi ja esineb hallitust“, „küttesüsteem on amortiseerunud ja kasutamisel tuleohtlik“ vms.

 

Kokkuvõttes on soovitatav lepingus puudused ja kinnisasja seisukord võimalikult konkreetselt välja tuua. On kasulik olla kiitmisega konservatiivne ning puudustega aus. Seejuures on õiguskaitsevahendi ehk puuduse kõrvaldamise meetodi osas valik ostja käes. Nõnda ei pruugi ostja puuduste olemasolul lepingust taganeda vaid võib hoopis nõuda müüjalt kahjuhüvitist puuduste kõrvaldamiseks. On kahtlemata kurb, kui märkimisväärne osa saadud rahast tuleb hiljem ostjale tagastada, et ta oma uut omandit remontida saaks.

 

Kokkuvõte

Kinnisasja müügitehing on iseenesest tüüpiline ja tavapärane tehing. Eestis sõlmitakse rohkem kui sada võõrandamistehingut päevas ning need on osaks iga notari argipäevast. Ometigi on see ostja või müüja jaoks tihti oluline ja hinnaline tehing, mida elu jooksul sõlmitakse vaid korra või paar. Esmapilgul ebaolulised asjad või väikesed apsud võivad kaasa tuua väga ebameeldivad tagajärjed. Siinkohal tõime välja vaid mõned ohud, mis on eelkõige seotud elamispindadega. Omaette probleemkohad on põllu- ja metsamaa ning ärihoonete ostul-müügil, või näiteks olukorras, kus kinnisasi on kaasomandis või abikaasade ühisvara hulgas.

Kui Teid ootab ees kinnisasja müük ja potentsiaalsed ohud tekitavad Teis kõhklusi, siis on mõistlik konsulteerida asjatundjaga, kes aitaks maandada tehinguga seotud riske. Selles abistavad Teid meeleldi advokaadibüroo Lepmets & Nõges advokaadid.