Advokaat selgitab: korteriühistu üldkoosoleku otsuste jõustumine ja avalikustamine

Finants- ja õigusajakiri RUP avaldas meie büroo vandeadvokaat Tauri Tigassoni poolt esitatud vastuse lugeja küsimusele, mille sisuks oli korteriühistu üldkoosoleku otsuste jõustumine ja avalikustamine. Lugeja palus selgitada:

1. Kui korteriühistu üldkoosolekul vahetatakse juhatuse liikmed, siis kuidas ja millal hakkavad nende volitused kehtima ja millised toimingud peavad olema tehtud, et nad oleksid õiguslikult juhatuse liikmed, kes võivad hakata korteriühistu nimel lepinguid sõlmima? 
    

2. Kas korteriühingu koosoleku protokolli sisu tohib pärast koosolekut muuta, lisada sinna teemasid, mida koosolekul ei arutatud ja mis polnud ka päevakorras? 
    

3. Kas on õige, et kui möödas on üle kolme nädala, ei ole protokoll ikka kõigile avalik ja on allkirjastamata?
    

Vastab vandeadvokaat Tauri Tigasson

Juhatuse liikme õigused ja kohustused tekivad alates hetkest, kui juhatuse liige valitakse. Juhatuse liige saab hakata teostama oma õigusi, näiteks sõlmima lepinguid, kohe pärast tema valimist. Teisisõnu ei teki juhatuse liikme õigused ja kohustused hetkest, mil vastava otsuse alusel tehakse kanne äriregistrisse. Juhatuse liikme kohta äriregistrisse tehtud kanne on deklaratiivne, mitte õigustloov. Küll on pärast kande tegemist juhatuse liikme volitused nähtavad ka kolmandatele isikutele ning kokkuvõttes lihtsustab see korteriühistu juhtimist.

Koosoleku protokoll peab kajastama koosoleku käiku õigesti ning seda ei tohi tagantjärele muuta. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 20 lõike 1 alusel kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks nimetatud seaduses sätestatule muu hulgas mittetulundusühingute seaduse § 21 lõigetes 6–9 sätestatut. Mittetulundusühingute seaduse § 21 lõige 7 sätestab, et pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav. Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja. Seega, kui protokoll on allkirjastamata olukorras, kus üldkoosoleku lõppemisest on möödunud kolm nädalat (21 päeva), ei vasta see seadusele.

Kui on eksitud seaduse vastu, saab eelduste olemasolul esitada nõude korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks. Nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.