Varjatud puudused kinnisvaras – nõuanded ostjale

Kinnisvara ost on üks olulisemaid rahalisi otsuseid inimese elus. Enne ostuotsuse tegemist tehakse üldjuhul, vähemal või rohkemal määral, kindlaks ostetava kinnisvara seisukord. Ometi võib juhtuda, et hoolimata kõigist ettevaatusabinõudest ilmnevad pärast ostutehingu sõlmimist kinnisvaral varjatud puudused. Need võivad põhjustada märkimisväärseid kulusid, pettumust ja vaidlusi. Selles artiklis uurime, mis on varjatud puudused, kuidas neid tuvastada, millised on ostja õigused ning millised võimalused on end varjatud puuduste eest kaitsta.

Mis on varjatud puudused?

Riigikohtu praktika kohaselt on varjatud puudusteks lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Varjatud puudused kinnisvaras on defektid, mis ei olnud kinnisvara ostu hetkel nähtavad ega teada ostjale ning mida ei saanud mõistlikkuse piires avastada ka tavapärasel ülevaatusel. Varjatud puudused võivad olla nii konstruktsioonides, tehnilised, juriidilised kui ka seotud kinnisvara kasutusvõimalustega.

Varjatud puuduseks võib olla näiteks:

• niiskuskahjustus seinte sees või põranda all;
• hallitus või seenkahjustus majakonstruktsioonis;
• vigased elektri- või veesüsteemid;
• ebaseaduslikud ümberehitused;
• vundamendiprobleemid;
• lärmakad ja probleemsed naabrid.

Varjatud puudused ei hõlma üldjuhul neid defekte, mis on kergesti nähtavad või mis on asja tavapärase kasutamise / kulumise tagajärjed – näiteks kooruv värv, kriimustatud põrand või vananenud köögimööbel.

Õiguslik raamistik Eestis

Eesti võlaõigusseadus sätestab üldreegli, mille kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Lepingutingimustele ei vasta asi mh, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kui omadustes ei ole kokku lepitud, siis ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lisaks peab kasutatud asi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile.

Seejuures tuleb teada Riigikohtu seisukohta, et kui müügiesemeks on kümneid aastaid vana elamuna kasutatav maja, siis ei ole õige lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute ja muude hoonete ehitusnõuetest, seisundist ja lepingutingimustele vastavust käsitlevast Riigikohtu praktikast, vaid tuleb maja lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoonete tavapärasest seisundist. Kui maja seisukord on halvem sellest, mida võis ostja maja vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades maja seisukorra kohta mõistlikult oodata, on tegemist maja lepingutingimustele mittevastavusega.

Kui asi ei vasta lepingutingimustele (nt on asjal varjatud puudused), siis vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Sel juhul saab ostja valida erinevate õiguskaitsevahendite kasutamise vahel. Ostjal on õigus näiteks nõuda puuduse likvideerimist, kahju ja/või kulutuste hüvitamist, alandada hinda või teatud juhtudel taganeda lepingust.

Oluline on teada, et ostja peab varjatud puudusest müüjat teavitama mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist. Praktikas tähendab see tavaliselt mõne kuu jooksul. Hilisemate vaidluste vältimiseks peaks teavitus olma kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (nt e-kiri).

Kuidas kaitsta end varjatud puuduste eest?

1. Professionaalne ülevaatus
   
   Enne ostu sooritamist tasub tellida eksperthinnang kinnisvara seisukorra hindamiseks. Ehitusekspert või kutseline hindaja oskab tuvastada märke, mis võivad viidata probleemidele ning varjatud kahjustusele.
    
2. Juriidiline nõustamine
   
   Enne notariaalse müügilepingu allkirjastamist on soovitatav pöörduda spetsialiseerunud advokaadi poole. Seda sõltumata asjaolust kummas rollis on tehinguosaline (kas müüja või ostja). Kui isik on müüja, siis aitab advokaat kaardistada olukorda, hinnata riske ning minimaliseerida võimalikku vastutust. Kui isik on ostja, siis aitab advokaat kaardistada olukorda, hinnata riske ning selgitada õiguslikku olukorda müüja vastutuse osas. Tihtilugu ei soovita täiendavat kulu, õigusnõustamise osas, kanda. Samas, kui arvestada müügieseme väärtust, võimalikke kulusid vaidluse korral ning vaidlusega kaasnevat pinget / emotsionaalset häiritust, siis on juriidiline nõustamine vägagi soovitatav. Advokaadibüroo Lepmets & Nõges advokaadid aitavad Sind meeleldi.
    
3. Notariaalse lepingu tingimused
   
   Müügilepingus võib leppida kokku täiendavates vastutuse, või vastupidiselt selle piiramise, klauslites. Konkreetset olukorda arvestavad lepingutingimused on abimeheks võimaliku vaidluse korral.
    

Mida teha, kui oled kinnistu ostnud ja avastad võimaliku (varjatud) puuduse?

1. Dokumenteeri võimalik puudus ja kogu tõendeid
   
   Tee olukorrast pilte ja videoid. Oluline on tegutseda kiiresti ja koguda tõendeid kohe. Seejärel pöördu spetsialiseerunud advokaadi poole ning arutage tekkinud olukorda. Kui jõuate järeldusele, et asjas tuleks tellida ekspertiis elamu seisukorra hindamiseks ja/või võimaliku puuduse tuvastamiseks, siis tee seda.
    
2. Teavita müüjat
   
   Müüjat tuleb teavitada mõne kuu jooksul alates võimaliku puuduse avastamisest. Kui oled tellinud ekspertiisi ning see võtab oodatust kauem aega, siis teavita müüjat, et oled avastanud võimaliku puuduse ning pöördunud ka eksperdi poole hinnangu saamiseks. Lisa, et soovid puuduse likvideerimist.
    
3. Kogu hinnapakkumisi puuduse kõrvaldamise maksumuse osas
   
   Aruta müüjaga tekkinud olukorda, et see võimalusel kokkuleppe korras lahendada. Siinkohal tasub teada, et kokkulepe on mõlemapoolne järeleandmine, mitte ühe poole nõudmistega valimatu nõustumine.
   
    
4. Kui kokkulepet ei sõlmita, siis kaalu kohtusse hagi esitamist
   
   Eelduste olemasolu korral saab ostja valida, kas alandada hinda, nõuda lepingu täitmist, nõuda kahju ja/või kulutuste hüvitamist või taganeda lepingust. Siinkohal tasub teada, et kohtuvaidlus kestab üldjuhul aastaid ning sellega kaasnevad kulud. Üldreegli järgi kannab kulud isik, kes vaidluse kaotas.
    

Kokkuvõte

Varjatud puudused kinnisvaras võivad põhjustada märkimisväärseid probleeme ja kulusid. Kuigi seadus pakub ostjale kaitset, on parim lähenemine probleemide ennetamine läbi hoolika kontrolli ja õigesti koostatud lepingute. Müüja peab ausalt esitama kõik teadaolevad asjaolud. Vajadusel tuleb kaasata eksperdid ja mitte kiirustada tehingu sõlmimisega. Kui probleem siiski ilmneb, on oluline säilitada rahu, koguda tõendeid ja otsida lahendust õiguskaitsevahendite kaudu. Advokaadibüroo Lepmets & Nõges advokaadid aitavad Sind meeleldi.