Juurdepääsutee tasu: kui palju maksab juurdepääs üle naabri maa?

Kas sinu kinnistule pääseb ainult üle naabri maa, kuid naaber ei luba teed kasutada? Või nõuab naaber juurdepääsu just sinu maa kaudu ja pakub vastutasuks paar eurot aastas? Juurdepääsuvaidlused on naabrite vahel sagedased ja võivad kesta aastaid. Riigikohus andis uued juhised juurdepääsutee tasu arvutamiseks. Need võivad tähendada senisest mitu korda suuremaid summasid.

Millal saab juurdepääsu üle naabri maa nõuda?

Kui kinnistul puudub vajalik ühendus avalikult kasutatava teega, võib omanik asjaõigusseaduse § 156 alusel nõuda naabrilt juurdepääsu tema maa kaudu, ka naabri tahte vastaselt. Kohus rahuldab nõude, kui juurdepääs on maakorralduslikult võimalik ja juurdepääsu vajaja huvi kaalub üles naabri omandiõiguse kitsenduse. Juurdepääsu ei saa nõuda see, kes on senise ühenduse ise oma tahtel kaotanud, näiteks kaevanud tee üles või ehitanud sellele midagi.

Riigikohtu kohtuasjas oli olukord teistsugune. Naaber kattis üle kümne aasta kasutusel olnud tee mullaga, istutas sinna puud ja paigaldas aia. Kohus leidis, et tee kasutajad ei kaotanud nõudeõigust, kuigi nad teadsid ehitustöödest ega vaielnud neile vastu. Tee taastamise kulud jäid naabri kanda, sest ta teadis tee kasutamisest ja oleks pidanud ehitustöid kavandades juurdepääsu säilimisega arvestama.

Kui naabriga kokkuleppele ei jõuta, tuleb pöörduda kohtusse. Selliseid vaidlusi lahendatakse hagita menetluses. Kohus kaasab menetlusse kõik naabrid, kelle maa kaudu juurdepääs võiks kõne alla tulla. Nii saab küsimuse lahendada korraga ja kõigi suhtes siduvalt.

Miks just minu maa kaudu?

Praktikas on see üks sagedasemaid vaidluskohti. Kohus peab leidma lahenduse, mis koormab naabreid võimalikult vähe, ning kaaluma kõiki mõistlikke alternatiive. Kui naaber pakub välja teise teekonna, peab kohus selle sisuliselt läbi vaatama või põhjendama, miks see ei sobi. Arvesse lähevad näiteks tee senine kasutus, rajamise kulud, kaugus elumajadest ja liikluse intensiivsus. Riigikohtu lahendatud asjas pidasid kohtud parimaks varem kasutatud teed, sest selle taastamine oli odavam kui uue tee rajamine. Kokkuleppe puudumisel määrab kohus ka kasutamise tingimused: kas teed tohib kasutada jalgsi või sõidukiga, kui lai see on ja vajaduse korral ka kellaajalised piirangud, näiteks raskeveokitele. Detailplaneeringus näidatud tee on üks võimalus, mida kohus kaalub, kuid see ei anna iseenesest õigust juurdepääsu nõuda.

Kui suur on juurdepääsutee tasu?

Teine sage vaidluskoht on raha. Riigikohtu lahendatud asjas mõistsid madalama astme kohtud naabri kasuks välja vaid 7,52 eurot aastas.

Riigikohus leidis, et selline tasu ei täida oma eesmärki. Juurdepääsutasu peab hüvitama naabri omandi kitsendamise. See tähendab näiteks maa kasutusvõimaluse kaotust, kinnistu väärtuse vähenemist, saamata jäänud tulu ja privaatsuse vähenemist. Maamaks on tasu alampiir, mitte mõõdupuu.

Tasu arvutatakse Riigikohtu valemi järgi: kinnistu väärtuse vähenemine korrutatakse diskontomääraga. Juurdepääsutee määratakse üldjuhul tähtajatult, mistõttu peab naaber saama igal aastal sellise summa, mis aja jooksul korvab tema kinnistu väärtuse vähenemise. Diskontomäärana kasutatakse seadusjärgset viivisemäära. Kinnistu väärtuse vähenemise eksperthinnang võib olla kallis. Seetõttu lubas Riigikohus kasutada lihtsamat viisi: teealuse maa pindala korrutatakse piirkonna ühe ruutmeetri turuhinnaga. Selle leiab näiteks müügikuulutustest ja Maa- ja Ruumiameti tehinguandmetest.

Valemi abil leitud summa ei ole lõplik. Kui tee kulgeb elumaja või abihoone lähedalt või riivab oluliselt privaatsust, võib kohus summat suurendada. Kui tee jääb kinnistu servale, ei sega kinnistu kasutamist ja liiklust on vähe, võib tasu olla väiksem. Tasu sisaldab ka maamaksu hüvitist ja seda makstakse üldjuhul kord aastas. Maksmise kohustus tekib kohtulahendi jõustumisest, sõltumata sellest, millal teed tegelikult kasutama hakatakse.

Tasuta juurdepääsu kohus üldjuhul ei määra. Ka siis, kui pooled ei ole tasu arvutamiseks andmeid esitanud, peab kohus tasu välja mõistma – kas või oma siseveendumuse järgi, arvestades kõiki asjaolusid. Ainus erand on olukord, kus naaber on tasust ise selgelt loobunud.

Kokkulepe on peaaegu alati parem

Juurdepääsuvaidlused võivad kesta väga kaua. Meie praktikas on üks selline vaidlus alanud 2019. aasta jaanuaris. See on vahepeal jõudnud Riigikohtusse ja on praegu uuesti ringkonnakohtus. Seepärast tasub esmalt proovida naabriga kokku leppida ja seada servituut notari juures. Kokkuleppes saavad pooled ise määrata tee asukoha, tasu, hoolduse ja kasutamise tingimused. Kuna servituut kantakse kinnistusraamatusse, kehtib see ka kinnistute uute omanike suhtes. Riigikohtu valem annab läbirääkimistel hea lähtekoha: kumbki pool saab juba enne kohtusse minekut ligikaudu välja arvutada, millise tasuni kohus tõenäoliselt jõuaks. Kui alles ostad kinnistut, kontrolli enne tehingut, kas juurdepääs on kinnistusraamatus tagatud.

Kui juurdepääsu nõutakse sinu maa kaudu, arvesta, et kohus ei pea ise kinnistu hindamist tellima. Õiglase tasu saamiseks pead esitama kohtule tõendid kinnistu väärtuse vähenemise ja riive kohta. Kindlasti ei tasu omavoliliselt kõrvaldada teed, mida naaber on aastaid kasutanud. Selle taastamise kulud ja kohtukulud võivad jääda sinu kanda.

Kas vajad juurdepääsu või nõutakse seda sinu maa kaudu?

Advokaadibüroo Lepmets & Nõges advokaatidel on praktiline kogemus juurdepääsuvaidlustes kõigis kohtuastmetes. Võta meiega ühendust. Aitame hinnata sinu olukorda ja pidada naabriga läbirääkimisi ning vajaduse korral esindame sind kohtus.